Compramos un terreno para construir un chalet.

¡Vale, me voy! Me preocupa un poco compartir con vosotros nuestra nueva aventura: la de haber comprado un terreno para construir en él un chalet. Pero me digo a mí mismo que todo este proceso a veces es tan difícil de “desenmarañar” que quizás me sea útil detallar nuestra experiencia contigo, tanto las buenas como las malas. De hecho, es con humildad y ganas de aprender que quiero compartir en el blog todas las etapas de nuestro proyecto de construcción de chalet. Algunos de ustedes ciertamente tienen más experiencia que yo y con gusto seguiré sus consejos a lo largo de los meses. En el blog, documentaré cómo nosotros vivamos la aventura, esperando que algunos puntos te puedan ayudar. Así que empecemos por el principio: ¡compramos un terreno! Esto es lo que guió nuestras elecciones.

¿Por qué comprar un terreno en lugar de un chalet ya construido?

Honestamente, no consideramos comprar un chalet, especialmente dadas las circunstancias. Ahora mismo en Quebec, las propiedades incluso en un estado poco envidiable están volando como pan caliente, los precios son bastante altos, la sobreoferta se ha convertido en la norma y la idea de pasar nuestros fines de semana renovando un viejo chalet no nos encantaba. ¡Encontrar contratistas en la región para trabajos menores es todo un desafío! Comprar un terreno y un edificio es más caro que comprar un chalet viejo para reformar, pero puede ser equivalente a comprar un hermoso chalet en buenas condiciones y bien ubicado. La gran diferencia: al construir tenemos una propiedad en perfecto estado, a nuestro gusto y es una “inversión” que se puede alquilar rápido y bien, siempre que encontremos el terreno adecuado.

Al comprar un terreno, no está obligado a proporcionar un pago inicial del 20% como lo requiere el banco para la compra de un chalet (propiedad que no es su residencia principal), pero es seguro que si tiene la intención de construir, sin contribución financiera será difícil. Un chalet rara vez es una «inversión» en el sentido estricto del término, le dirá el banquero.

Nuestros criterios para la compra de terrenos

Comprar un terreno es ante todo una decisión financiera y una decisión de vida. Se podía comprar tierra y no construir nada en ella, solo para mantenerla como propiedad territorial. En nuestro caso, sabíamos que queríamos construir una cabaña. Los próximos meses nos dirán si el proyecto se puede llevar a cabo este año, ya que el aumento de los precios de las reformas es grande.

Nuestro primer criterio: ¿qué capacidad financiera tenemos para comprar un terreno y construir una casa?

Antes incluso de buscar un terreno, consultamos a nuestro asesor financiero para determinar nuestra capacidad financiera y, por lo tanto, el costo total del proyecto que podríamos considerar.

Ejecutamos escenarios con costos de construcción de $200 por pie cuadrado para ver cuál era nuestro margen para comprar terrenos y edificios.

Muchos costos están asociados con la fase preparatoria de la construcción:

• costos durante la compra (notario, impuesto de transferencia)
• certificado de ubicación y topógrafo,
• análisis de suelo (si es pozo artesiano y fosa séptica)
• planos de construcción (tecnólogo arquitectónico o arquitecto)
• permiso de construcción,
• deforestación,
• paisajismo
• excavación del pozo artesiano y fosa séptica (o conexión al alcantarillado y acueducto)
• tratamiento de agua (si el agua extraída no es hermosa)
• conexión a servicios públicos (Hidráulica, acueducto, etc.)

Lea todas las etapas de la construcción de una casa aquí

Todavía tenemos que ir más allá en el proceso financiero ¿Cuánto puede costar tener un chalet todo el año? Calcular:

• amueblar completamente el chalet
• gastos mensuales de gas para llegar al chalet
• seguro (aún más caro si planeas alquilar)
• calefacción, electricidad, internet
• Remoción de nieve
• Impuestos de propiedad
• impuestos a pagar sobre los ingresos por alquiler
• gastos de limpieza y alquiler

Usted se hace una buena hoja de Excel como lo hicimos nosotros, con muchos escenarios de precios de terrenos, precios de casas, todos los demás costos e ingresos estimados por alquiler. En nuestro caso, determinamos que sería mejor alquilar el chalet 60 días al año… pero presupuestamos el proyecto para poder prescindir de alquilar.

Ponemos a su disposición nuestra hoja de costes de construcción en Excell. Depende de usted completarlo y ajustarlo a menudo de acuerdo con los cambios.

Nuestro segundo criterio: comprar suelo en un municipio que tuviera un potencial turístico interesante

Al igual que en la compra de una casa, la ubicación es EL criterio que hará que un terreno no pierda valor e incluso lo gane. Los lugares que tienen potencial turístico son necesariamente populares: cerca de un lago, cerca de pistas de esquí, cerca de hermosas rutas de senderismo, cerca de un bonito pueblo. Hemos logrado cumplir estos 4 criterios en la región de Lanaudière.

Tenga en cuenta: algunos municipios prohíben el alquiler o imponen un período mínimo de alquiler. Infórmese antes de visitar el terreno si desea alquilarlo. Actualización 2022: pronto se prohibirá el alquiler a corto plazo alrededor de nuestro lago. Como qué, mucho cuidado si apuestas toda tu compra en alquiler de corta duración, la normativa puede cambiar.

Nuestro tercer criterio: comprar en la naturaleza, cerca de un pueblo y a 1h30 como máximo de Montreal.

¡La tierra frente al mar es un sueño! Por desgracia, casi no queda ninguno que no esté construido dentro de un radio de 1h30 de Montreal. De lo contrario, están sobrevalorados. Observamos los bordes de los ríos, pero a menudo son áreas muy húmedas con prohibiciones de construcción en las franjas ribereñas. Finalmente, un lote en el segundo borde del lago con una vista muy linda y acceso a una playa fue la mejor opción que encontramos, a 5 minutos de una pequeña estación de esquí.

Nuestro cuarto criterio: la topografía del terreno

Visitamos un terreno muy hermoso pero donde la pendiente para llegar era tan grande que los costos de construcción se habrían multiplicado por diez. Y qué decir del problema del acceso en coche si hay que subir una cuesta mal despejada en pleno invierno. Los bordes de los ríos o lagos están sujetos a la regla de 10 metros (o más) de protección de la costa y significa que no siempre se tiene la vista esperada… por un precio elevado. Finalmente, la orientación del terreno frente al sol es crucial.

Todos los demás puntos a verificar antes de comprar un terreno

Aunque buscar un terreno es un poco más fácil que buscar un chalet ya construido, hay que viajar para verlo y a veces es un poco folclórico concertar una cita con los propietarios de los terrenos. Una vez que haya cumplido con sus criterios, hay varios otros puntos muy importantes a considerar. Consulté a Fabienne Roché, una corredora de bienes raíces que recientemente compró un terreno cerca del mío para no olvidar nada.

1. ¿Servido con electricidad, agua, alcantarillado, camino de acceso despejado de nieve?

Un camino de acceso abierto por el municipio no es despreciable. Visitamos terrenos donde no se aró el acceso. No practico. Si no hay postes de energía cerca, puede ser bastante costoso hacer que Hydro Quebec construya una línea eléctrica y puede llevar bastante tiempo. También podría ser que Hydro Quebec no abastezca su terreno, en cuyo caso debería considerar paneles solares. Tenemos un poste de Hidroeléctrica frente a nuestro terreno pero no hay acueducto. Será necesario construir un pozo artesiano, una fosa séptica (y campo de depuración). Estos son costos que se pueden predecir hasta cierto punto. Volveré a la construcción del pozo (todavía se desconoce el costo), pero hay un registro de pozos perforados en el territorio de Quebec que puede consultar para tener una idea de las distancias excavadas en terrenos vecinos al suyo.

2. Calidad de la tierra y su entorno inmediato

Muy difícil de decir si no eres un experto. No obstante, puede llamar a la oficina de planificación del municipio, que le dará más información.

• ¿Qué tamaño mínimo de casa requiere el municipio = es el terreno lo suficientemente grande para construir? Por el contrario, algunos municipios prohíben las mini-cabañas, así que si ese es tu plan, infórmate antes de comprar el terreno.
• ¿Qué tipo de construcción está permitida en su terreno? Se puede prohibir la construcción de mini chalets, casas de dos generaciones, triplex.
• ¿Está el terreno en una zona húmeda?
• ¿Está en una zona de inundación?
• ¿Se ha contaminado el suelo en el pasado (verifique el historial del terreno o haga una prueba del suelo)?
• ¿Está el entorno inmediato, por ejemplo el lago, contaminado con algas verdeazuladas, etc.?
• ¿Hay contaminación acústica alrededor? Lago con lanchas, tren, senderos de motocross, carretera muy transitada o vecinos demasiado cerca
• ¿Cuál es la calidad del suelo? Solo un experto en suelos puede determinar esto con certeza, pero a veces es obvio. Grandes rocas significan que tendrás que explotar para construir $$$
• ¿Hay algún proyecto importante de desarrollo en torno al campo?
• ¿Tu terreno está en una calle? Sin nombre de calle, sin permiso de construcción emitido. El procedimiento para obtener el nombre de una calle puede llevar un poco de tiempo…

3. ¿El terreno es parte de un proyecto?

Algunos terrenos son vendidos por desarrolladores. Por lo tanto, habrá impuestos GST y QST que se agregarán al precio de venta. El desarrollador también puede incluir ciertos costos en su proyecto de desarrollo.

4. ¿Qué son las servidumbres de terreno?

Pida ver las servidumbres notariadas de su terreno: ¿acceso al lago o derechos de paso?

Rodéate de los profesionales adecuados

Un corredor de bienes raíces

No lo hicimos porque encontramos nuestra tierra en los anuncios clasificados, pero puede ser una buena idea ser representado por un corredor que hará varios controles por usted y que tiene un seguro profesional que cubre al comprador.

Los corredores tienen la obligación de verificar (suelos contaminados, zonas inundables, etc.). Se pone en contacto con urbanismo para obtener la información más precisa posible. El corredor también revisa profesionalmente todos los documentos (el notario hace una parte y el corredor otra parte).

un buen notario

La venta de terrenos es un área en la que hay mucho fraude. Un buen notario sabrá qué documentos exigir al vendedor.

Verá que hay MUCHOS factores que verificar antes de comprar un terreno para construir y, sobre todo, muchos cálculos preparatorios que hacer. A pesar de estos cálculos preparatorios, todavía los estamos haciendo porque el precio de los materiales ha aumentado mucho y la escasez actual de ciertos artículos hace que haya que ver si construimos en 2021 o posponemos el proyecto.

La continuación de la aventura….

Un primer plan chalet que tuvimos que abandonar en 2021

Construcción de un segundo chalet que se adelantará en 2022

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